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《房地产全程运作实用工具大全（实战精华版）》一书，从房地产企业前期工作、全面预算管理、地产项目计划管理、市场营销运作、地产开发成本控制与管理、地产项目质量控制、财务管理、地产项目的后期管理8个方面对房地产企业全程运作中常用的管理工具进行了解析。

每章以“要点 流程 制度 表格 文案”的形式，深入解析房地产管理所需技巧，使整个房地产管理知识体系一目了然。读者可以结合所在房地产企业的实际情况随时拿来修改、运用，形成企业个性化的文本。

《房地产全程运作实用工具大全（实战精华版）》一书，可供房地产公司经理、部门主管及一线操作人员日常使用，也可供企业培训师、咨询师及大专院校相关专业师生阅读参考。

**章 房地产企业前期工作

房地产企业前期的开发与管理工作非常复杂、内容繁多，主要包括市场调研、项目选择、可行性研究、土地使用权获取、开工手续办理、工程招投标、规划设计等方面。房地产项目的前期开发工作，需要来自不同领域、不同职能部门的成员通力合作，需要企业创造优良的协作和交互的工作环境，以及规范化的管理体系来指引。

002 / **节　房地产企业前期管理要点

002 / 要点1：开展房地产市场调查

003 / 要点2：房地产企业开发项目确定

004 / 要点3：项目规划设计控制

004 / 要点4：房地产项目手续办理

006 / 第二节　地产项目前期管理制度

006 / 制度1：房地产项目前期开发策划控制程序

008 / 制度2：房地产项目考察管理规定

010 / 制度3：项目调研报告规范

012 / 制度4：项目可行性研究管理办法

017 / 制度5：项目论证程序

019 / 制度6：项目立项决策评审指引

020 / 制度7：项目产品定位管理程序

023 / 制度8：规划设计方案评审办法

024 / 第三节　地产项目前期管理表格

024 / 表格1：土地开发地块信息表

027 / 表格2：土地SWOT分析表

028 / 表格3：地块成交信息一览表

028 / 表格4：房地产板块分布情况表（1）

029 / 表格5：房地产板块分布情况表（2）

029 / 表格6：楼盘个案市场调查详表

031 / 表格7：竞争者综合分析表

032 / 表格8：项目规划方案简评表

033 / 表格9：设计变更申请及审批单

034 / 表格10：设计变更通知单

034 / 第四节　房地产企业前期工作文案

034 / 文案1：某房地产开发项目市场调研提纲（总体方案）

038 / 文案2：房地产市场调查报告

040 / 文案3：房地产项目可行性报告正文模板

048 / 文案4：××房地产项目产品建议书

052 / 文案5：某地产公司建筑规划设计方案评价标准

057 / 学结

第二章　全面预算管理

全面预算管理是指以目标利润为导向，将企业的所有经营活动都纳入预算管理，即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管理。实施全面预算管理，能有效地建立起管理控制体系，建立起对成本中心、利润中心和投资中心的绩效考核体系，使整个企业的经营管理活动沿着预算管理轨道科学、合理地进行，为企业的发展提供保证。

059 / **节　预算管理概述

059 / 要点1：全面预算管理组织

060 / 要点2：全面预算管理程序

062 / 要点3：全面预算管理的制度建设

062 / 要点4：房地产企业的预算编制方法

063 / 要点5：推行全面预算管理时需抓好三个结合

064 / 第二节　预算管理流程

064 / 流程1：年度预算编制流程

064 / 流程2：工程（非主体建安工程）预算流程

065 / 流程3：工程（主体建安工程）预算流程

065 / 第三节　全面预算管理制度

065 / 制度1：全面预算管理办法

071 / 制度2：预算审批工作程序

072 / 第四节　财务预算管理表格

072 / 表格1：主营业务收入现金预算表

073 / 表格2：其他业务收入现金预算表

074 / 表格3：收到的其他与经营活动有关的现金预算表

076 / 表格4：开发成本支出现金预算明细表

078 / 表格5：项目开发成本支出现金预算明细表

084 / 表格6：开发间接费用预算表

086 / 表格7：其他业务成本支出现金预算表

087 / 表格8：管理费用预算表

090 / 表格9：销售费用现金预算表

092 / 表格10：各项税费支出现金预算表

093 / 表格11：支付的其他与经营活动有关的现金预算表

094 / 表格12：投资收回现金预算表

095 / 学结

第三章　地产项目计划管理

项目运营管理不仅包括对项目策划、客户定位、规划设计、工程管理、成本控制、市场营销等项目全生命周期的管理，而且包括对项目进度、质量、成本及现金流等关键事项的管理，这其中，项目计划管理是关系项目运营管理成败的重要环节。

097 / **节　地产项目的计划管理要点

097 / 要点1：项目计划管理的目的和意义

097 / 要点2：项目计划的分级管理体系

100 / 要点3：分级计划的编制

101 / 要点4：有效监控项目计划的执行

104 / 第二节　项目计划管理制度

104 / 制度1：项目计划分级管理规定

110 / 制度2：项目开发计划管理作业指引

113 / 制度3：项目专项计划管理作业指引

115 / 制度4：项目计划变更管理作业指引

116 / 制度5：项目阶段性成果管理办法

119 / 第三节　项目计划管理表格

119 / 表格1：别墅施工计划标准

120 / 表格2：多层住宅施工计划标准

121 / 表格3：高层住宅施工计划标准

122 / 表格4：公建配套施工计划标准

123 / 表格5：项目开发节点计划

126 / 表格6：项目计划会签表

126 / 表格7：项目开发节点计划变更申请

127 / 表格8：项目周例会记录表

128 / 表格9：项目___年___月计划专题会

129 / 表格10：项目开发计划模板——土地获取阶段

132 / 表格11：项目开发计划模板——规划设计阶段

135 / 表格12：项目开发计划模板——施工准备阶段

138 / 表格13：项目开发计划模板——工程建设阶段

147 / 表格14：项目开发计划模板——竣工入住阶段

148 / 表格15：项目开发计划模板——售后及移交

149 / 表格16：项目开发计划模板——规划验收

150 / 表格17：项目开发计划模板——交警验收

151 / 表格18：项目开发计划模板——防雷装置竣工验收

152 / 表格19：项目开发计划模板——人防验收

153 / 表格20：项目开发计划模板——环保验收

153 / 表格21：项目开发计划模板——卫生验收

154 / 表格22：项目开发计划模板——绿化验收

155 / 表格23：项目开发计划模板——档案验收

156 / 表格24：项目开发计划模板——竣工备案

157 / 表格25：项目开发计划模板——通邮验收

157 / 表格26：项目开发计划模板——土地复核验收

158 / 表格27：项目开发计划模板——配套履行验收

159 / 学结

第四章　房地产企业市场营销运作工具

营销是一种导向行为，也是一条基于市场需求之上的“纲”，贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。换言之，营销是一种主动行为，它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。

161 / **节　房地产企业市场营销运作要点

161 / 要点1：营销组织的建立

161 / 要点2：确定房地产营销模式

161 / 要点3：营销计划管理

161 / 要点4：营销策划管理

163 / 要点5：价格策略及项目销售定价

164 / 要点6：广告媒体发布及评价

165 / 要点7：房屋交付标准的确定

165 / 要点8：做好公关危机应对

165 / 要点9：提前办好销售手续

168 / 要点10：案场现场业务管理

168 / 要点11：树立全员全过程营销理念

170 / 第二节　地产项目销售管理制度

170 / 制度1：房地产开发企业销售管理办法

180 / 制度2：项目营销节点操作指引及成果标准

186 / 制度3：项目营销策划管理办法

191 / 制度4：项目开盘前销售准备工作规范

195 / 制度5：开盘销售流程规范

198 / 制度6：现场销售人员管理办法

202 / 制度7：日常销售及内勤管理制度

209 / 第三节　地产项目营销推广表格

209 / 表格1：项目公司年度营销执行汇总表

210 / 表格2：项目公司年度营销目标计划表

210 / 表格3：项目公司年度营销工作进度计划表

211 / 表格4：项目公司上半年度营销执行汇总表

212 / 表格5：项目公司下半年度营销目标计划表

212 / 表格6：项目公司下年度营销工作进度计划表

213 / 表格7：项目公司月度营销计划及执行汇总表

213 / 表格8：项目公司每月销售欠量情况明细表

214 / 表格9：月度营销推广方案

218 / 表格10：项目月推广费用明细表

218 / 表格11：销售案前总验收表

219 / 表格12：目标责任书

220 / 表格13：项目来访客户登记表

221 / 表格14：回访客户登记表

221 / 表格15：大定统计表

221 / 表格16：大定逾期情况汇总表

222 / 表格17：成交记录表

222 / 表格18：签约联系登记表（房屋保留期间）

222 / 表格19：合同统计表

223 / 表格20：催款通知书（**封）

223 / 表格21：催款通知书（第二封）

224 / 表格22：公积金未到账客户明细

224 / 表格23：换房申请审批表

224 / 表格24：客户档案登记表

225 / 表格25：销售主管日报表

226 / 表格26：销售统计周报表

227 / 表格27：售楼信息反馈周报表

229 / 表格28：项目成交客户档案

230 / 表格29：延期签约审批表

231 / 表格30：置业顾问提成表

231 / 表格31：房产证办理情况周报表

232 / 表格32：购房优惠折扣审批单（存根联）

232 / 表格33：购房优惠折扣审批单（销售档案联）

233 / 表格34：礼品领取发放单

233 / 表格35：楼书资料入库清单

233 / 表格36：楼书资料领用清单

234 / 表格37：物品移交清单

234 / 表格38：楼盘销售汇总表

235 / 表格39：办理银行按揭登记表

235 / 表格40：应收账款明细表

235 / 表格41：销售资金回笼月报表

236 / 表格42：购房定位书

236 / 表格43：项目销售工作计划表

238 / 表格44：预购登记表

238 / 表格45：认购登记表

239 / 表格46：签约登记表

239 / 表格47：公司关系户购房登记表

239 / 表格48：保留楼盘控制表

239 / 表格49：销售情况周报表

240 / 表格50：本周来访人数统计表

240 / 表格51：项目开盘选房前认筹客户回访表

241 / 表格52：项目认筹前客户跟踪回访筛选表

241 / 表格53：项目认筹客户选房当天跟踪检查表

241 / 表格54：项目按揭办理情况汇总

242 / 学结

第五章　地产开发成本控制与管理工具

房地产企业的成本控制贯穿企业管理的全过程，也就是贯穿在生产经营和资金管理中。控制好房地产企业的成本，才能实现计划利润，生产经营才能滚动良性发展，扩大企业的生存空间，提高企业的竞争力。

244 / **节　地产开发成本控制与管理要点

244 / 要点1：房地产企业的成本费用构成

244 / 要点2：房地产企业成本控制的总体战略

246 / 要点3：房地产开发关键环节的成本控制

255 / 第二节　成本控制流程

255 / 流程1：招投标阶段的成本控制流程图

256 / 流程2：费用签证管理流程

256 / 流程3：费用报销管理流程

257 / 第三节　房地产企业成本控制制度

257 / 制度1：房地产企业成本控制制度

262 / 制度2：目标成本管理实施细则

265 / 制度3：成本目标分解工作细则

267 / 制度4：项目拓展阶段成本测算工作细则

268 / 制度5：设计阶段成本控制办法

270 / 制度6：施工阶段成本控制办法

273 / 制度7：项目成本动态监控制度

273 / 制度8：费用管理制度

278 / 第四节　成本控制表格

278 / 表格1：项目目标成本测算表

287 / 表格2：项目开发总目标控制表

291 / 表格3：地区各类建筑各种档次物业建筑成本水平表

292 / 表格4：项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议

292 / 表格5：项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议

293 / 表格6：____项目_____月合同价款变更情况汇总表

293 / 表格7：建安成本动态控制表

293 / 表格8：项目发展部成本控制责任书

295 / 表格9：设计部成本控制责任书

299 / 表格10：工程部成本控制责任书

301 / 表格11：项目经理部成本控制责任书

304 / 表格12：营销管理部成本控制责任书

306 / 表格13：成本部成本控制责任书

309 / 学结

第六章　地产项目质量控制

在房地产项目开发过程中，开发企业通过对各项资源（如策划单位、规划设计单位、建造单位、物业管理等）在调研、策划、规划设计、建造、服务等环节进行有效整合和提升，形成企业的核心竞争力，并开发出高质量的项目。各环节和各资源往往是相对独立却又密不可分的，把各方面资源协调运作好，是关系到房地产项目成败的重要问题，而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。

311 / **节　地产项目质量控制要点

311 / 要点1：房地产开发项目的前期工作质量控制

312 / 要点2：设计阶段的质量控制

313 / 要点3：施工阶段的质量控制

314 / 第二节　地产项目质量管理制度

314 / 制度1：项目工程质量管理前期策划制度

317 / 制度2：项目工程质量管理办法

322 / 制度3：样板工程领先管理办法

323 / 制度4：工程项目工序交接和移交管理办法

325 / 制度5：项目成品（半成品）保护管理办法

330 / 第三节　项目质量管理表格

330 / 表格1：工序检查一览表

339 / 表格2：工程项目工序样板施工检查验收表

340 / 表格3：工程项目工序交接检查验收表

340 / 表格4：工程项目移交检查验收表

341 / 学结

第七章　房地产企业财务管理工具

企业管理的核心是财务管理，鉴于行业的特殊性，房地产企业的财务管控尤其重要。任何致力于持续健康稳健发展的房地产企业，均会把企业的财务管控放在首要位置。面对激烈的市场竞争和国家不断推出的调控政策，房地产开发企业财务管理的重要性显得尤为重要。

343 / **节　房地产企业财务管理要点

343 / 要点1：财务管理的五大内容

345 / 要点2：房地产企业财务管理体系的整体模型

345 / 要点3：再造财务管理体系的步骤与内容

348 / 第二节　房地产企业财务管理制度

348 / 制度1：货币资金内部控制制度

353 / 制度2：销售收款管理细则

357 / 制度3：款项支付业务管理制度

361 / 制度4：资金计划与执行分析管理办法

362 / 制度5：资金调度与核算管理办法

363 / 制度6：对外借款管理办法

364 / 制度7：担保管理办法

366 / 制度8：集团会计管理及核算规范

384 / 制度9：集团成本核算规范

391 / 制度10：集团存货核算规范

395 / 制度11：工程竣工结算管理规定

398 / 制度12：工程结算审批工作程序

399 / 制度13：工程付款管理制度

402 / 第三节　房地产企业财务管理表格

402 / 表格1：项目投资开发成本费用估算表

405 / 表格2：项目投资计划与资金筹措表

405 / 表格3：投资成本费用估算汇总表

406 / 表格4：项目投资收益分析表

407 / 表格5：融资项目登记表

408 / 表格6：资金账户资料登记表

408 / 表格7：××项目××月资金计划及审批表

409 / 表格8：项目公司、集团公司本部年度资金计划与平衡分析表

410 / 表格9：项目建设资金计划与平衡分析表

410 / 表格10：项目公司、集团公司月度资金计划与执行分析表

412 / 表格11：贷款预警分析表

412 / 表格12：资金内部调拨单

413 / 表格13：内部担保联系单

413 / 表格14：内部担保申请单

413 / 表格15：付款审批表

414 / 表格16：工程款支付申请表

415 / 表格17：工程款已支付报表

415 / 表格18：结算项目基本信息表

416 / 表格19：工程结算报审表

416 / 表格20：结算造价分析表

417 / 表格21：结算造价分析简表

417 / 表格22：结算审批表

418 / 表格23：工程结算复审情况表

419 / 表格24：××工程结算分析说明

419 / 表格25：结算确认书

420 / 学结

第八章　房地产项目的后期管理

房地产项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理（物业管理），以及目标实现的程度、存在的问题分析等。这一阶段的工作也很重要。

422 / **节　房地产项目的后期管理要点

422 / 要点1：项目的竣工验收

423 / 要点2：地产项目的防护

424 / 要点3：地产项目的移交

424 / 要点4：地产项目的保修与回访

426 / 要点5：地产项目后评价与总结

432 / 第二节　项目后期管理制度

432 / 制度1：新项目工程交付验收办法

439 / 制度2：物业移交管理流程规范

441 / 制度3：工程保修管理作业指引

444 / 制度4：房地产项目后评估办法

452 / 第三节　项目后期管理表格

452 / 表格1：工程项目移交书

452 / 表格2：工程项目移交清单

453 / 表格3：防护问题整改通知单

453 / 表格4：防护范围及要求委托单

454 / 表格5：细部检查质量问题整改通知单

454 / 表格6：新建房屋验收表

456 / 表格7：小区公共设施及道路设施验收单

456 / 表格8：小区公共绿化验收单

457 / 表格9：工程回访记录表

458 / 表格10：工程保修记录

458 / 表格11：零星房屋维修处理记录单

458 / 表格12：房屋维修联系单

459 / 表格13：房屋报修处理登记表

459 / 表格14：维修现场监理记录、验收单

460 / 表格15：维修工程量核定单

460 / 表格16：___物业服务中心房修预警报告

461 / 表格17：维修整改通知单

461 / 表格18：维修零星工程结算审批表

462 / 表格19：房屋保修扣款通知单

462 / 表格20：房修委托申报单

463 / 表格21：___项目维修零星工程委托单

464 / 学结

王禹，房地产高级培训师，天津南开大学毕业，从事房地产工作十余年，曾就职国内房地产代理企业、国有股份开发公司，现担任央企某房地产公司总经理职务。本人操作过多个国内商业地产项目及住宅项目，亲身经历了房地产行业的跌宕起伏，积累了丰富的管理实战知识和经验。参与并管理过的房地产项目有南京1912、保利叶上海、上海海源别墅等项目、上海中福城项目、郑州天旺广场、上海中福城项目、郑州天旺广场、合肥信地城市广场、合肥恒盛皇家花园等。

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编辑推荐

1.本书以大量表格、范本、条目形式，形象生动地阐述了以往枯燥的文本文案。

2.每章以“要点 流程 制度 表格 文案”的形式，深入解析房地产企业管理所需技巧，使整个房地产管理知识体系一目了然。

3.读者可以结合企业的实际情况随时拿来修改、运用，形成企业个性化的文本。

前言

房地产是一种资源整合与专业技术相结合的企业，在企业运作过程中，必须对其进行系统的有效管理，结合各部门的工作职能，组织协调，保证其正常运转。

运作管理，是近年来房地产企业比较流行的一个概念，好的运作管理能让企业的项目运作更顺畅，部门配合更紧密，经营活动更高效。房地产企业的快速持续发展，不仅要求其本身具备较强的资源获取能力，在日益激烈的竞争环境中，如何运用资源，将资源通过一系列的活动，大限度转化为房地产企业的项目目标输出，考验着房地产企业的运作管理水平。

近十年来房地产行业及房地产企业在管理技术及管理水平上无疑有了长足的进步，地产企业对于管理的认识及依赖程度也空前的增强，可以预见，随着房地产行业日渐成熟，具备良好的资金实力和品牌影响力的企业将占据更大的市场份额，房地产行业将由此步入向管理要效益的时代。

要使房地产企业的各项管理工作有标准、有秩序、有效率地进行，那么就必须建立规范化的管理制度、表格，以制度来经营企业，通过制度化的运作突破管理上的瓶颈，再配合全体员工的努力和人力资源的有效规划，从“人治”逐渐转向“法治”加“人治”的管理，从而达到事半功倍的效果。

做好房地产企业的全程运作，就必须有一套规范的、标准化的管理工具，通过管理方法、流程、制度、表格等工具予以控制。所以，房地产企业在全程运作中不仅需要技巧，更需要一本综合性的管理工具书作为参考。

基于此，我们组织编写了本书，从房地产企业前期工作、全面预算管理、地产项目计划管理、市场营销运作、地产开发成本控制与管理、地产项目质量控制、财务管理、地产项目的后期管理八个方面对房地产企业全程运作中常用的管理工具进行了讲述。读者可以结合所在房地产企业的实际情况随时拿来修改、运用，形成企业个性化的文本。

为了便于阅读和查找资料，我们在每章前加了引言作为阅读提示，同时提炼了本章的学习目标，通过表格的形式把本章内容汇总出来便于阅读；每章结尾，设置学结的栏目，通过各章的学习，读者可以根据自己企业的特点、实际情况，对所学内容进行补充完善，学以致用。

本书由王禹主编，在编写过程中，获得了许多朋友的帮助和支持，其中参与编写和提供资料的有丁红梅、王红、王纪芳、王月英、王群国、王建伟、陈秀琴、陈运花、陈宇、刘建忠、刘俊、刘雪花、刘作良、刘奕、刘少文、刘云娇、李敏、李宁宁、张丽、张桂秀、张巧林、马丽平、冯永华、杜小彦、郑时勇、江长勇、罗玲、齐艳茹、赵艳荣、何春华、黄美、杨飞、邢艳、骆振中、薛永刚、匡仲潇、滕宝红。在此对他们一并表示感谢！

本书适合于与房地产企业管理相关的人士参考使用。由于时间仓促，加上编者水平有限，如有不妥之处，敬请指正。

编　者